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venerdì 5 aprile 2013

IMU e aree edificabili


L’Imu, istituita in via sperimentale dall’anno 2012, colpisce i fabbricati, le aree fabbricabili ed i terreni agricoli a qualsiasi uso destinati. Con l’introduzione dell’imposta municipale vari cittadini si sono recati in Comune per chiedere di declassare i propri terreni da edificabili ad agricoli al fine di pagare l'imposta Imu meno cara possibile.

La Base Imponibile - L’imposta municipale sulle aree fabbricabili viene calcolata prendendo come base imponibile il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d’imposizione, considerando la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso consentita, gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Pertanto, per determinare la base imponibile delle aree edificabili, occorre tener conto degli elementi individuati dalla norma esposta a cui il contribuente deve attenersi per la quantificazione del valore dell'area.

Area edificabile - Per area edificabile, a norma dell’art. 36, comma 2 del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006, si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.

Il mercato - Mentre il mercato sta risentendo della crisi edilizia, portando a una progressiva diminuzione della domanda, il valore attribuito dai comuni alle aree edificabili non viene ridotto. La stessa Imu colpisce in maniera inesorabile i contribuenti, senza considerare la situazione del momento. Si osserva comunque che i prezzi adottati dai comuni sono solo indicativi e per niente vincolanti. Anche se l’assunzione di tali valori come base imponibile dai proprietari esclude qualsiasi tipo si accertamento, il contribuente ha il diritto di fare le proprie valutazioni anche se contestate dal comune. Infatti l’art. 5 del D.Lgs. 504/1992 prevede che la base imponibile per le aree edificabili corrisponde al valore venale in comune commercio al 1° gennaio di ogni anno.

Il declassamento – Come riportato dalle istruzioni ministeriali alla compilazione del modello Imu non sussiste l'obbligo della dichiarazione se il contribuente ha utilizzato i valori delle aree predeterminati dal comune. Il contribuente che intende discostarsi, ha l'obbligo di presentare la dichiarazione Imu e avrebbe potuto farlo entro il 4 febbraio 2013, già con effetto per l'anno 2012. Con tale intenzione, i proprietari sono portati a richiedere al comune il declassamento del terreno da edificabile ad agricolo; verrà pertanto dichiarato come terreno adibito all’esercizio della cura e dello sviluppo del ciclo biologico o di una parte necessaria di esso, relegando l’utilizzo del fondo a elemento accessorio ed eventuale. Per essere definito terreno agricolo infatti il fondo non deve essere necessariamente utilizzato, ma può essere utilizzato. Tuttavia il comune può accettare o non accettare in relazione alle necessità urbanistiche del territorio.
Autore: Carla De Luca

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